Im Juli 2017 wurde ein Grundstück des Altvermögens verkauft, das sich in einer „Aufschließungszone“ befand. Erst im Dezember 2017 erfolgte die Umwidmung in Bauland. Strittig wurde, ob für die pauschale Berechnung der ImmoESt-Bemessungsgrundlage ein Umwidmungsfall anzunehmen war (die fiktiven Anschaffungskosten betragen dann nur 40 % des Veräußerungserlöses) oder nicht (die fiktiven Anschaffungskosten betragen dann 86 % des Verkaufserlöses). Der VwGH entschied: Ein Umwidmungsfall liegt auch vor, wenn innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung eine in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Veräußerung stehende Umwidmung erfolgt. Wird innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf eines Grundstücks des Altvermögens eine Umwidmung vorgenommen, muss also geprüft werden, ob diese Umwidmung in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Veräußerung steht. Bejahendenfalls sind die Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung (rückwirkend) nach den Grundsätzen für Umwidmungsfälle zu ermitteln.
HINWEIS:
Liegt bei diesem 2017 getätigten Verkauf ein Umwidmungsfall vor, sind die fiktiven Anschaffungskosten mit 40 % des Veräußerungserlöses anzunehmen. Vom verbleibenden Veräußerungsgewinn in Höhe von 60 % des Veräußerungserlöses ergibt die 30 %ige ImmoESt 18 % des Veräußerungserlöses.
Alternatives Beispiel:
Würde sich ein solcher Verkauf erst 2027 ergeben, sieht die Berechnung wie folgt aus: Basierend auf dem BBG 2027-2028 sind (ab 2027) im Umwidmungsfall die fiktiven Anschaffungskosten nur mehr mit 30 % des Verkaufserlöses anzusetzen. Vom verbleibenden Veräußerungsgewinn in Höhe von 70 % des Veräußerungserlöses ist dann die 30 %ige ImmoESt zu berechnen.
Für Fälle mit Umwidmung erst nach dem 31.12.2024 (und Grundstücksverkauf nach dem 30.6.2025) gibt es mittlerweile zusätzlich einen „Umwidmungszuschlag“ von 30 % auf die positiven Grundstückseinkünfte.
Die Berechnung der ImmoESt inklusive Umwidmungszuschlag ergibt Folgendes:
Der Veräußerungsgewinn in Höhe von 70 % des Veräußerungserlöses wird um den Umwidmungszuschlag von 21 % (30 % von 70) erhöht und beträgt damit 91 % des Veräußerungserlöses, somit beträgt die 30 %ige ImmoESt dann 27,3 % des Veräußerungserlöses.