Mit der BMF-Richtlinie vom 21. April 2026 wurden die Einkommensteuerrichtlinien 2000 um detaillierte Ausführungen zu grundstücksbezogenen Themen ergänzt.
Allgemeines zum Umwidmungszuschlag
Wird ein Grundstück nach dem 31.12.2024 in Bauland umgewidmet und anschließend nach dem 30.6.2025 veräußert, erhöhen sich die positiven Einkünfte bzw. der Gewinn aus der Veräußerung von Grund und Boden um einen Umwidmungszuschlag von 30 %. Der Zuschlag gilt unabhängig davon, ob es sich um Alt- oder Neuvermögen handelt, und erfasst sowohl natürliche Personen als auch Körperschaften (z.B. GmbHs, AGs, Privatstiftungen).
Wichtig:
Der Umwidmungszuschlag erhöht ausschließlich die Einkünfte aus der Veräußerung von Grund und Boden, nicht jene aus der Veräußerung von Gebäuden.
Anwendungsbereich
Der Umwidmungszuschlag gilt für alle entgeltlichen Übertragungen eines Grundstücks einschließlich Tausch (z.B. Einlagen in Kapitalgesellschaften oder Aufwertungswahlrechte in Umgründungsfällen).
Kein Umwidmungszuschlag fällt an bei:
- Entnahme aus dem Betriebsvermögen zum Teilwert (mangels Veräußerungstatbestand);
- Veräußerungen, bei denen die Hauptwohnsitzbefreiung zur Anwendung gelangt;
- Veräußerungen, die zu einem Verlust führen (der Zuschlag setzt positive Einkünfte voraus).
Berechnung und Deckelung
Der Zuschlag beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns aus Grund und Boden. Das Gesetz sieht jedoch eine betragliche Deckelung vor. Die Summe aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag darf den auf Grund und Boden entfallenden Veräußerungserlös nicht übersteigen.
Beispiel:
Ein Grundstück wird um € 100.000 veräußert (Anschaffungskosten: € 10.000). Der Veräußerungsgewinn beträgt € 90.000, der Umwidmungszuschlag wäre grundsätzlich € 27.000. Da die Summe (€ 117.000) den Erlös übersteigt, wird der Zuschlag auf € 10.000 € gekürzt; die Gesamteinkünfte betragen somit € 100.000.
Besonderheiten
- Ratenkauf: Bei Ratenzahlung fällt der Umwidmungszuschlag mit jeder Ratenzahlung ab jener Rate an, mit welcher die Anschaffungskosten überschritten werden. Der Zuschlag ist in Summe auf die Höhe der Anschaffungskosten beschränkt.
- Bebaute Grundstücke: Der Veräußerungserlös ist nach der Sachwertmethode in einen Gebäude- und einen Grundanteil aufzuteilen; der Zuschlag betrifft nur den Grundanteil.
- Übertragung stiller Reserven: Stille Reserven aus dem Veräußerungserlös können zwar übertragen werden, der Umwidmungszuschlag selbst ist jedoch nicht übertragbar, da er den Veräußerungserlös nicht erhöht.
- Gewinnfreibetrag: Der Umwidmungszuschlag erhöht die Bemessungsgrundlage für den Gewinnfreibetrag; eine aliquote Aufteilung auf tarif- und sonderbesteuerte Gewinne ist vorzunehmen.
Erhebung
Die durch den Umwidmungszuschlag erhöhte Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist nach den allgemeinen Bestimmungen über die Selbstberechnung abzuführen. Wird keine Selbstberechnung vorgenommen, erfolgt die Erfassung im Rahmen der Veranlagung. Bei Grundstücken des Betriebsvermögens erfolgt immer eine abschließende Erfassung bei der Veranlagung, wobei die bereits bezahlte ImmoESt angerechnet wird.