Am 18.11.2025 ist die Regierungsvorlage zum Abgabenänderungsgesetz im Nationalrat eingelangt und mit 23.12.2025 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden. Das Inkrafttreten ist überwiegend mit 1.1.2026 festgelegt. Da dieses Gesetz umfangreiche steuerlichen Änderungen vorsieht, möchten wir Ihnen einen kurzen Überblick über die wichtigsten Eckpunkte der Änderungen geben.
unentgeltliche Übertragung einer vermieteten Liegenschaft
Bei der unentgeltlichen Übertragung einer vermieteten Liegenschaft ist grundsätzlich die Abschreibung des Rechtsvorgängers vorgesehen. Gehört die Liegenschaft zum sogenannten Altvermögen, war sie noch nie vermietet und wird sie nach dem 31.12.2013 erstmalig zur Vermietung vorgesehen, sind grundsätzlich die fiktiven Anschaffungskosten im Zeitpunkt des Vermietungsbeginnes als Abschreibungsbasis für die AfA heranzuziehen.
In der Praxis lässt sich oft schwer nachweisen, ob eine Liegenschaft bereits einmal vermietet war und wie hoch die Abschreibungsbasis des Rechtsvorgängers war. In der bisherigen Verwaltungspraxis wurde daher zugelassen, dass für eine bereits einmal vermietete Liegenschaft trotzdem fiktive Anschaffungskosten anzusetzen sind, wenn zwischen der Aufgabe der Vermietung und der neuerlichen Vermietung mindestens 10 Jahre liegen.
In leicht modifizierter Form wird diese Vereinfachung nun für alle ab 2026 beginnenden Vermietungen Gesetz:
Einerseits ist es bei unentgeltlich erworbenen Gebäuden des Altvermögens nunmehr unbeachtlich, wenn der Rechtsvorgänger das Gebäude in der Zeit vor dem 1.1.2013 bereits vermietet hat; in einem solchen Fall wird also beim Rechtsnachfolger dennoch von einer erstmaligen Vermietung ausgegangen und damit der Ansatz fiktiver Anschaffungskosten ermöglicht. Andererseits wird nunmehr die Heranziehung der fiktiven Anschaffungskosten für die AfA als Wahlrecht ausgestaltet.
Sind die gesetzlichen Voraussetzungen für die fiktiven Anschaffungskosten erfüllt, waren diese fiktiven Anschaffungskosten bisher zwingend als AfA-Basis anzusetzen. Nunmehr werden sie nur auf Antrag des Vermieters herangezogen. Der Ansatz fiktiver Anschaffungskosten bringt nämlich nicht nur einen Vorteil (höhere AfA-Beträge), sondern auch einen Nachteil (nämlich beim späteren Verkauf des Grundstücks eine höhere ImmoESt). Daher soll nunmehr der Vermieter bei der erstmaligen Vermietung wählen können, ob er die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortsetzt oder die AfA von den fiktiven Anschaffungskosten beim (neuerlichen) Vermietungsbeginn ansetzt.
- Ergänzend wird nunmehr für die zwischen 2013 und 2025 bereits begonnenen Vermietungen gesetzlich die bisherige Verwaltungspraxis festgeschrieben, dass eine „erstmalige Vermietung“ auch angenommen werden kann, wenn zwischen der Beendigung der Vermietung durch den Rechtsvorgänger (bei der unentgeltlichen Übertragung des Gebäudes) und dem Beginn der neuerlichen Vermietung durch den nunmehrigen Gebäudeeigentümer ein Zeitraum von mehr als 10 Jahren liegt. Auch für diese Vermietungen sind die fiktiven Anschaffungskosten nicht mehr zwingend, sondern können vom Vermieter – bei Erfüllung der Voraussetzungen – gewählt werden.
- Bei Wohngebäuden die nach dem 31.12.2023 und vor dem 1.1.2027 fertiggestellt werden, kann die erweiterte beschleunigte Abschreibung geltend gemacht werden. Neu dazu ist, dass jetzt im Gesetz ausdrücklich die bisherige Verwaltungspraxis festgeschrieben wird, wonach die Möglichkeit, diese beschleunigte Gebäude-AfA geltend zu machen, objektbezogen zu verstehen ist. Daher steht sie pro Gebäude nur einmal zu. Das bedeutet, dass nach einer Liegenschaftstransaktion der Erwerber nicht mehr Anspruch auf eine erweiterte beschleunigte Abschreibung hat, wenn der Veräußerer die Liegenschaft bereits zur Erzielung von Einkünften genutzt hat und die erweiterte beschleunigte Abschreibung in Anspruch genommen hat.