Erhöhung des GrESt-Bemessungsgrundlage und des Steuersatzes bei Immobiliengesellschaften
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird grundsätzlich sowohl beim Gesellschafterwechsel als auch bei der Anteilsvereinigung vom sogenannten Grundstückswert berechnet.
Bezieht sich der steuerpflichtige Gesellschafterwechsel oder die steuerpflichtige Anteilsvereinigung aber auf eine Immobiliengesellschaft, ist nunmehr Bemessungsgrundlage der GrESt der (in der Regel über dem Grundstückswert liegende) gemeine Wert des Grundstücks der Gesellschaft. Auch in Bezug auf Umgründungen nach dem UmgrStG ist Bemessungsgrundlage der GrESt der gemeine Wert des Grundstücks (statt des Grundstückswerts), wenn eine Immobiliengesellschaft betroffen ist. Der Steuersatz beträgt beim Gesellschafterwechsel, der Anteilsvereinigung wie auch bei Umgründungen, wenn das Grundstück zum Vermögen einer Immobiliengesellschaft gehört, 3,5 %, ansonsten (wie bisher) 0,5 %.
Die Erhöhung von Bemessungsgrundlage und Steuersatz kommt zur Anwendung, wenn die Steuerschuld für einen Erwerbsvorgang nach dem 30.6.2025 entsteht. Sollten allerdings an der Immobiliengesellschaft vor und nach dem Gesellschafterwechsel, der Anteilsvereinigung oder der Umgründung nur nahe Angehörige beteiligt sein (Familienverband), bleibt der Grundstückswert die Bemessungsgrundlage und der Steuersatz auf 0,5 %.
Eine Immobiliengesellschaft ist eine Gesellschaft, deren Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Das ist insbesondere der Fall, wenn
- das Vermögen der Gesellschaft überwiegend aus Grundstücken besteht (außer die Grundstücke dienen betrieblichen Zwecken, die nicht in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung der Grundstücke bestehen), oder
- wenn die Einkünfte der Gesellschaft überwiegend durch die Veräußerung, die Vermietung oder die Verwaltung von Grundstücken erzielt werden.
Beispiel zur Änderung der Rechtslage:
An der KG, die ein Grundstück besitzt, ist Frau Maier als Kommanditistin zu 94 % und die M – GmbH (sie gehört zur Gänze Frau Maier) zu 6 % beteiligt. Frau Maier verkauft ihre Kommanditanteile und ihre M – GmbH an einen Industriebetrieb. Dies löste nach bisheriger Rechtslage keine Grunderwerbsteuer aus. Nach der durch das BBG 2025 geänderten Rechtslage liegt ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang vor. Ist die KG eine Immobiliengesellschaft, beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % vom gemeinen Wert des Grundstücks (ansonsten 0,5 % vom Grundstückswert).