In der Regel geht die Umwidmung eines Grundstücks, welche eine erstmalige Bebauung ermöglicht, mit einer erheblichen Wertsteigerung einher. Diese Wertsteigerungen sollen nun – in Form eines Umwidmungszuschlages auf die steuerliche Bemessungsgrundlage der Immobilienertragsteuer – höher besteuert werden. Es wird also nicht die Umwidmung selbst besteuert, sondern erst der Verkauf des umgewidmeten Grundstücks.
Der Umwidmungszuschlag beträgt 30 % auf den aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Boden resultierenden Gewinns. Dieser Zuschlag ist sowohl bei Neuvermögen als auch bei Altvermögen anzusetzen. Er hängt nicht vom anzuwendenden Steuersatz ab, sodass er zum Tragen kommt, wenn die Regelbesteuerungsoption ausgeübt wird. Von diesem Umwidmungszuschlag sind nur jene Umwidmungen betroffen, welche nach dem 31.12.2024 stattgefunden haben, wenn der Grundstücksverkauf nach dem 30.6.2025 erfolgt.
Eine Umwidmung ist dann für den Zuschlag relevant, wenn sie die erstmalige Bebauung ermöglicht. Daraus folgt auch, dass ein Umwidmungszuschlag nur einmal pro Grundstück anfallen kann. Die Umwidmung muss nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden haben. Der Umwidmungszuschlag gilt nur für umgewidmeten Grund und Boden (nicht Gebäude). Es ist daher unter Umständen notwendig, den Gewinn einer Liegenschaftsveräußerung aufzuteilen, sofern sich darauf ein Gebäude befindet oder nicht das gesamte veräußerte Grundstück umgewidmet wurde. Ein Umwidmungszuschlag fällt nicht an, wenn der Grundstücksverkauf überhaupt steuerbefreit ist, z.B. wegen der Hauptwohnsitzbefreiung.
Damit es nicht zu steuerlichen Überbelastungen durch einen Umwidmungszuschlag bei Grundstücken, die durch die Umwidmung sehr hohe Wertsteigerungen erfahren haben, kommt, ist die Höhe des steuerlichen Gewinns mit dem tatsächlichen erzielten Veräußerungserlös begrenzt. Ein Umwidmungszuschlag kann also den steuerlichen Gewinn niemals über den erzielten Veräußerungserlös hinaus erhöhen. Rein rechnerisch würde es ohne diese Schranke zu einer Überbelastung kommen, wenn der Gewinn 76,93 % oder mehr des Verkaufserlöses beträgt. Faktisch ist dies nur bei Neuvermögen möglich, da bei Altvermögen fiktive Anschaffungskosten von 40 % des Veräußerungserlöses angesetzt werden können und somit der Veräußerungsgewinn 60 % des Veräußerungserlöses beträgt. Würde der Umwidmungszuschlag zu einer steuerlichen Bemessungsgrundlage führen, welche über dem erzielten Veräußerungserlös liegt, so ist der Umwidmungszuschlag entsprechend zu kürzen.