{"id":6049,"date":"2026-07-13T11:10:31","date_gmt":"2026-07-13T09:10:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.stb-huemer.at\/stb\/?p=6049"},"modified":"2026-07-16T09:00:21","modified_gmt":"2026-07-16T07:00:21","slug":"estr-wartungserlass-umwidmungszuschlag","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.stb-huemer.at\/stb\/2026\/07\/13\/estr-wartungserlass-umwidmungszuschlag\/","title":{"rendered":"EStR-Wartungserlass: Umwidmungszuschlag"},"content":{"rendered":"<p>Mit der BMF-Richtlinie vom 21. April 2026 wurden die Einkommensteuerrichtlinien 2000 um detaillierte Ausf\u00fchrungen zu grundst\u00fccksbezogenen Themen erg\u00e4nzt.<\/p>\n<p><strong>Allgemeines zum Umwidmungszuschlag<\/strong><\/p>\n<p>Wird ein Grundst\u00fcck nach dem 31.12.2024 in Bauland umgewidmet und anschlie\u00dfend nach dem 30.6.2025 ver\u00e4u\u00dfert, erh\u00f6hen sich die positiven Eink\u00fcnfte bzw. der Gewinn aus der Ver\u00e4u\u00dferung von Grund und Boden um einen <strong>Umwidmungszuschlag von 30\u00a0%<\/strong>. Der Zuschlag gilt unabh\u00e4ngig davon, ob es sich um Alt- oder Neuverm\u00f6gen handelt, und erfasst sowohl nat\u00fcrliche Personen als auch K\u00f6rperschaften (z.B. GmbHs, AGs, Privatstiftungen).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<blockquote><p><strong>Wichtig:<\/strong><br \/>\nDer Umwidmungszuschlag erh\u00f6ht ausschlie\u00dflich die <strong>Eink\u00fcnfte aus der Ver\u00e4u\u00dferung von Grund und Boden<\/strong>, nicht jene aus der Ver\u00e4u\u00dferung von Geb\u00e4uden.<\/p><\/blockquote>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p><strong>Anwendungsbereich<\/strong><\/p>\n<p>Der Umwidmungszuschlag gilt f\u00fcr alle entgeltlichen \u00dcbertragungen eines Grundst\u00fccks einschlie\u00dflich Tausch (z.B. Einlagen in Kapitalgesellschaften oder Aufwertungswahlrechte in Umgr\u00fcndungsf\u00e4llen).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Kein Umwidmungszuschlag<\/strong> f\u00e4llt an bei:<\/p>\n<ul>\n<li>Entnahme aus dem Betriebsverm\u00f6gen zum Teilwert (mangels Ver\u00e4u\u00dferungstatbestand);<\/li>\n<li>Ver\u00e4u\u00dferungen, bei denen die <strong>Hauptwohnsitzbefreiung<\/strong> zur Anwendung gelangt;<\/li>\n<li>Ver\u00e4u\u00dferungen, die zu einem <strong>Verlust<\/strong> f\u00fchren (der Zuschlag setzt positive Eink\u00fcnfte voraus).<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p><strong>Berechnung und Deckelung<\/strong><\/p>\n<p>Der Zuschlag betr\u00e4gt 30\u00a0% des Ver\u00e4u\u00dferungsgewinns aus Grund und Boden. Das Gesetz sieht jedoch eine <strong>betragliche Deckelung<\/strong> vor. Die Summe aus Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn und Umwidmungszuschlag darf den auf Grund und Boden entfallenden Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s nicht \u00fcbersteigen.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<blockquote><p><strong><em>Beispiel: <\/em><\/strong><\/p>\n<p><em>Ein Grundst\u00fcck wird um \u20ac\u00a0100.000 ver\u00e4u\u00dfert (Anschaffungskosten: \u20ac 10.000). Der Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn betr\u00e4gt \u20ac\u00a090.000, der Umwidmungszuschlag w\u00e4re grunds\u00e4tzlich \u20ac\u00a027.000. Da die Summe (\u20ac\u00a0117.000) den Erl\u00f6s \u00fcbersteigt, wird der Zuschlag auf \u20ac\u00a010.000 \u20ac gek\u00fcrzt; die Gesamteink\u00fcnfte betragen somit \u20ac\u00a0100.000.<\/em><\/p><\/blockquote>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p><strong>Besonderheiten<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>Ratenkauf<\/strong>: Bei Ratenzahlung f\u00e4llt der Umwidmungszuschlag mit jeder Ratenzahlung ab jener Rate an, mit welcher die Anschaffungskosten \u00fcberschritten werden. Der Zuschlag ist in Summe auf die H\u00f6he der Anschaffungskosten beschr\u00e4nkt.<\/li>\n<li><strong>Bebaute Grundst\u00fccke:<\/strong> Der Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s ist nach der Sachwertmethode in einen Geb\u00e4ude- und einen Grundanteil aufzuteilen; der Zuschlag betrifft nur den Grundanteil.<\/li>\n<li><strong>\u00dcbertragung stiller Reserven:<\/strong> Stille Reserven aus dem Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s k\u00f6nnen zwar \u00fcbertragen werden, der Umwidmungszuschlag selbst ist jedoch nicht \u00fcbertragbar, da er den Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s nicht erh\u00f6ht.<\/li>\n<li><strong>Gewinnfreibetrag: <\/strong>Der Umwidmungszuschlag erh\u00f6ht die Bemessungsgrundlage f\u00fcr den Gewinnfreibetrag; eine aliquote Aufteilung auf tarif- und sonderbesteuerte Gewinne ist vorzunehmen.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p><strong>Erhebung<\/strong><\/p>\n<p>Die durch den Umwidmungszuschlag erh\u00f6hte Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist nach den allgemeinen Bestimmungen \u00fcber die Selbstberechnung abzuf\u00fchren. Wird keine Selbstberechnung vorgenommen, erfolgt die Erfassung im Rahmen der Veranlagung. Bei Grundst\u00fccken des Betriebsverm\u00f6gens erfolgt immer eine abschlie\u00dfende Erfassung bei der Veranlagung, wobei die bereits bezahlte ImmoESt angerechnet wird.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Mit der BMF-Richtlinie vom 21. April 2026 wurden die Einkommensteuerrichtlinien 2000 um detaillierte Ausf\u00fchrungen zu grundst\u00fccksbezogenen Themen erg\u00e4nzt. 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