{"id":5902,"date":"2026-03-09T07:39:28","date_gmt":"2026-03-09T06:39:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.stb-huemer.at\/stb\/?p=5902"},"modified":"2026-02-23T09:44:00","modified_gmt":"2026-02-23T08:44:00","slug":"vermietung-einer-luxusimmobilie-fuer-wohnzwecke","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.stb-huemer.at\/stb\/2026\/03\/09\/vermietung-einer-luxusimmobilie-fuer-wohnzwecke\/","title":{"rendered":"Vermietung einer Luxusimmobilie f\u00fcr Wohnzwecke"},"content":{"rendered":"<p>Wie wir <a href=\"https:\/\/www.stb-huemer.at\/stb\/2026\/01\/09\/betrugsbekaempfungsgesetz-2025\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">bereits berichtet haben<\/a>, wurde mit dem Betrugsbek\u00e4mpfungsgesetz 2025 eine umsatzsteuerliche Regelung f\u00fcr sogenannte \u201eLuxusimmobilien\u201c getroffen. Demnach gilt ab 2026 eine <strong>unechte Umsatzsteuerbefreiung<\/strong> f\u00fcr die Vermietung von <strong>besonders repr\u00e4sentativen Geb\u00e4uden f\u00fcr Wohnzwecke<\/strong> (\u201eLuxusimmobilien\u201c). <em><strong><span style=\"color: #993300;\">Das bedeutet, dass f\u00fcr solche Objekte der Vorsteuerabzug nicht mehr zusteht.<\/span><\/strong><\/em><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Eine \u201eLuxusimmobilie\u201c liegt vor, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtigen Aufwendungen und Kosten von Gro\u00dfreparaturen f\u00fcr das Grundst\u00fcck f\u00fcr Wohnzwecke innerhalb eines Zeitraums von f\u00fcnf Jahren (ab Anschaffung bzw. Beginn einer Herstellung) mehr als \u20ac\u00a02 Mio. betragen. Im Zuge der Beratungen im Parlament wurde im Finanzausschuss noch gekl\u00e4rt, dass der Betrag von<strong> \u20ac\u00a02\u00a0Mio.<\/strong> ein <strong>Nettobetrag (also Betrag ohne Umsatzsteuer) <\/strong>ist. Bei der Vermietung von Zinsh\u00e4usern mit mehreren Mietwohnungen gilt die Grenze von \u20ac\u00a02\u00a0Mio. (ohne Umsatzsteuer) pro einzelner Wohnung. In einem Haus kann also eine Wohnung als Luxusimmobilie gelten, auch wenn die Nachbarwohnung keine Luxusimmobilie ist.<\/p>\n<p>Diese <strong>unechte Steuerbefreiung<\/strong> gilt <strong>ab 1.1. 2026 <\/strong>f\u00fcr<strong> Vermietungen<\/strong> zu Wohnzwecken. Voraussetzung ist, dass eine <strong>Luxusimmobilie<\/strong> vorliegt. Eine <strong>Luxusimmobilie<\/strong> ist gegeben, wenn folgende <strong>Umst\u00e4nde <\/strong>vorliegen:<\/p>\n<ul>\n<li>F\u00fcr ein Grundst\u00fcck (f\u00fcr Wohnzwecke) sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen und\/oder Kosten f\u00fcr Gro\u00dfreparaturen von mehr als \u20ac\u00a02\u00a0Mio. angefallen.<\/li>\n<li>Dabei sind alle Kosten f\u00fcr den Grund und Boden und f\u00fcr das Geb\u00e4ude samt den Nebengeb\u00e4uden (Garagen, Schwimmb\u00e4der, etc.) zusammenzurechnen. (Nur Herstellungskosten zur Beseitigung von Sch\u00e4den aufgrund von Naturkatastrophen sind nicht zu ber\u00fccksichtigen).<\/li>\n<li>Es werden alle Kosten erfasst, die innerhalb von f\u00fcnf Jahren ab der Anschaffung bzw. ab Beginn einer Herstellung anfallen.<\/li>\n<li>Vor dem 1.1.2026 angefallene Kosten von laufenden Bauprojekten z\u00e4hlen allerdings nicht zur \u20ac\u00a02\u00a0Mio. Grenze. Nur alle nach dem 31.12.2025 anfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Kosten f\u00fcr Gro\u00dfreparaturen werden davon erfasst. Dabei wird hinsichtlich des Zeitpunktes darauf abgestellt, wann das Recht auf Vorsteuerabzug entsteht. Daher z\u00e4hlten die bis Ende 2025 get\u00e4tigten Investitionen nur dann nicht, wenn f\u00fcr sie der Vorsteuerabzug noch bis inklusive 2025 geltend gemacht werden kann. Somit muss die Schlussrechnung oder die Rechnung \u00fcber eine abgrenzbare Teilleistung oder eine Anzahlungsrechnung bereits 2025 ausgestellt sein, damit die Investition nicht mehr f\u00fcr die Grenze von \u20ac\u00a02\u00a0Mio. z\u00e4hlt.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<blockquote><p><strong><em><u>Beispiel 1<\/u><\/em><\/strong><em><u>: <\/u><\/em><\/p>\n<p><em>Erwerb eines Grundst\u00fccks mit einem Einfamilienhaus im J\u00e4nner 2026 um \u20ac\u00a01,9 Mio. (ohne USt) und Vermietung zu Wohnzwecken. Im J\u00e4nner 2027 Renovierung des Hauses um \u20ac\u00a0500.000 netto.<\/em><\/p>\n<p><em>\u00a0<\/em><\/p>\n<p><em>L\u00f6sung:<\/em><\/p>\n<p><em>Im Jahr 2026 liegt keine Luxusimmobilie vor, die Vermietung ist steuerpflichtig mit 10\u00a0% USt. Der Vorsteuerabzug steht zu. Im J\u00e4nner 2027 wird die Grenze von \u20ac\u00a02\u00a0Mio. \u00fcberschritten. Die Vermietung ist nunmehr ab J\u00e4nner 2027 unecht umsatzsteuerbefreit. F\u00fcr die Renovierungskosten von \u20ac\u00a0500.000 steht kein Vorsteuerabzug zu. F\u00fcr die allf\u00e4llige Vorsteuer aus den Anschaffungskosten des Jahres 2026 ist ab dem Jahr 2027 eine Vorsteuerberichtigung von j\u00e4hrlich einem Zwanzigstel vorzunehmen.<\/em><\/p><\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<blockquote><p><strong><em><u>Beispiel 2:<\/u><\/em><\/strong><\/p>\n<p><em>Erwerb eines bebauten Grundst\u00fccks im Jahr 2025 um \u20ac\u00a04\u00a0Mio. netto, Gro\u00dfreparatur im Jahr 2026 um \u20ac\u00a01,7\u00a0Mio. netto und sodann Vermietung zu Wohnzwecken. Zubau im J\u00e4nner 2029 um \u20ac\u00a0900.000 netto.<\/em><\/p>\n<p><em>\u00a0<\/em><\/p>\n<p><em>L\u00f6sung: <\/em><\/p>\n<p><em>2026, 2027 und 2028 liegt keine Luxusimmobilie vor (die Investition 2025 z\u00e4hlt nicht zur Grenze von \u20ac\u00a02\u00a0Mio., die Gro\u00dfreparatur 2026 liegt unter \u20ac\u00a02\u00a0Mio.). Daher ist in den Jahren 2026 bis 2028 die Vermietung umsatzsteuerpflichtig mit 10\u00a0% USt. Der Vorsteuerabzug steht zu. Im J\u00e4nner 2029 wird die Grenze von \u20ac\u00a02\u00a0Mio. \u00fcberschritten (\u20ac\u00a01,700.000 plus \u20ac\u00a0900.000 = \u20ac\u00a02,600.000). Ab J\u00e4nner 2029 gilt das Objekt als Luxusimmobilie und die Vermietung ist ab 2029 unecht umsatzsteuerbefreit. Das bedeutet: F\u00fcr den 2029 errichteten Zubau steht kein Vorsteuerabzug zu. Zus\u00e4tzlich ist ab 2029 jedes Jahr eine Vorsteuerberichtigung in H\u00f6he eines Zwanzigstels aller geltend gemachten Vorsteuern (auch der bereits 2025 und 2026 f\u00fcr die Immobilie geltend gemachten Vorsteuern) vorzunehmen.<\/em><\/p><\/blockquote>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><u>Hinweis f\u00fcr die Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten:<\/u><br \/>\nAuch in Wohnungseigentumsobjekten gilt jede ab 2026 angeschaffte\/hergestellte und f\u00fcr Wohnzwecke verwendete Wohnung bei \u00dcberschreiten der Grenze von \u20ac\u00a02\u00a0Mio. als Luxusimmobilie, sodass der Wohnungseigentumsgemeinschaft diesbez\u00fcglich kein Vorsteuerabzug f\u00fcr die <strong>Erhaltungs- und Verwaltungskosten<\/strong> zusteht.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Wie wir bereits berichtet haben, wurde mit dem Betrugsbek\u00e4mpfungsgesetz 2025 eine umsatzsteuerliche Regelung f\u00fcr sogenannte \u201eLuxusimmobilien\u201c getroffen. 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