{"id":5840,"date":"2026-01-17T07:29:34","date_gmt":"2026-01-17T06:29:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.stb-huemer.at\/stb\/?p=5840"},"modified":"2026-01-16T10:35:29","modified_gmt":"2026-01-16T09:35:29","slug":"abgabenaenderungsgesetz-2025-im-bereich-vermietung-gueltig-ab-1-1-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.stb-huemer.at\/stb\/2026\/01\/17\/abgabenaenderungsgesetz-2025-im-bereich-vermietung-gueltig-ab-1-1-2026\/","title":{"rendered":"Abgaben\u00e4nderungsgesetz 2025 im Bereich Vermietung – g\u00fcltig ab 1.1.2026"},"content":{"rendered":"

Am 18.11.2025 ist die Regierungsvorlage zum Abgaben\u00e4nderungsgesetz im Nationalrat eingelangt und mit 23.12.2025 im Bundesgesetzblatt ver\u00f6ffentlicht worden. Das Inkrafttreten ist \u00fcberwiegend mit 1.1.2026 festgelegt. Da dieses Gesetz umfangreiche steuerlichen \u00c4nderungen vorsieht, m\u00f6chten wir Ihnen einen kurzen \u00dcberblick \u00fcber die wichtigsten Eckpunkte der \u00c4nderungen geben.<\/p>\n

unentgeltliche \u00dcbertragung einer vermieteten Liegenschaft<\/h4>\n

Bei der unentgeltlichen \u00dcbertragung einer vermieteten Liegenschaft ist grunds\u00e4tzlich die Abschreibung des Rechtsvorg\u00e4ngers vorgesehen. Geh\u00f6rt die Liegenschaft zum sogenannten Altverm\u00f6gen<\/strong>, war sie noch nie vermietet und wird sie nach dem 31.12.2013 erstmalig zur Vermietung vorgesehen, sind grunds\u00e4tzlich die fiktiven Anschaffungskosten<\/strong> im Zeitpunkt des Vermietungsbeginnes als Abschreibungsbasis f\u00fcr die AfA heranzuziehen.<\/p>\n

In der Praxis l\u00e4sst sich oft schwer nachweisen, ob eine Liegenschaft bereits einmal vermietet war und wie hoch die Abschreibungsbasis des Rechtsvorg\u00e4ngers war. In der bisherigen Verwaltungspraxis wurde daher zugelassen, dass f\u00fcr eine bereits einmal vermietete Liegenschaft trotzdem fiktive Anschaffungskosten anzusetzen sind, wenn zwischen der Aufgabe der Vermietung und der neuerlichen Vermietung mindestens 10 Jahre liegen.<\/p>\n

In leicht modifizierter Form wird diese Vereinfachung nun f\u00fcr alle ab 2026 beginnenden Vermietungen Gesetz:
\nEinerseits ist es bei unentgeltlich erworbenen Geb\u00e4uden des Altverm\u00f6gens nunmehr unbeachtlich<\/strong>, wenn der Rechtsvorg\u00e4nger das Geb\u00e4ude in der Zeit vor dem 1.1.2013 bereits vermietet hat<\/strong>; in einem solchen Fall wird also beim Rechtsnachfolger dennoch von einer erstmaligen Vermietung ausgegangen und damit der Ansatz fiktiver Anschaffungskosten erm\u00f6glicht. Andererseits wird nunmehr die Heranziehung der fiktiven Anschaffungskosten f\u00fcr die AfA als Wahlrecht <\/strong>ausgestaltet.<\/strong><\/p>\n

Sind die gesetzlichen Voraussetzungen f\u00fcr die fiktiven Anschaffungskosten erf\u00fcllt, waren diese fiktiven Anschaffungskosten bisher zwingend als AfA-Basis anzusetzen. Nunmehr werden sie nur auf Antrag<\/strong> des Vermieters herangezogen. Der Ansatz fiktiver Anschaffungskosten bringt n\u00e4mlich nicht nur einen Vorteil (h\u00f6here AfA-Betr\u00e4ge), sondern auch einen Nachteil (n\u00e4mlich beim sp\u00e4teren Verkauf des Grundst\u00fccks eine h\u00f6here ImmoESt). Daher soll nunmehr der Vermieter bei der erstmaligen Vermietung w\u00e4hlen k\u00f6nnen, ob er die Abschreibung des Rechtsvorg\u00e4ngers fortsetzt oder die AfA von den fiktiven Anschaffungskosten beim (neuerlichen) Vermietungsbeginn ansetzt.<\/p>\n

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