{"id":5822,"date":"2026-01-05T09:29:37","date_gmt":"2026-01-05T08:29:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.stb-huemer.at\/stb\/?p=5822"},"modified":"2026-01-08T09:35:07","modified_gmt":"2026-01-08T08:35:07","slug":"update-mietpreisbremse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.stb-huemer.at\/stb\/2026\/01\/05\/update-mietpreisbremse\/","title":{"rendered":"Update Mietpreisbremse"},"content":{"rendered":"

Am 22.10.2025 wurde die Regierungsvorlage zum 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz im Ministerrat verabschiedet. Darin werden weitreichende \u00c4nderungen im Mietrecht vorgenommen, welche als Mietpreisbremse fungieren sollen. Vertragliche Wertsicherungsklauseln in Mietvertr\u00e4gen von Liegenschaften, bei denen das Mietrechtsgesetz Anwendung findet, werden damit stark beschr\u00e4nkt. Dar\u00fcber hinaus wird die Valorisierung der gesetzlichen Preiserh\u00f6hungen (Richtwerte und Kategoriebetr\u00e4ge) begrenzt. Mit diesem Gesetz wird daher nicht nur in die Mieten des klassischen Altbaus eingegriffen, sondern auch in jene des Neubaus.<\/p>\n

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Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)<\/h2>\n

Das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz gilt f\u00fcr alle Wohnungsmietvertr\u00e4ge, die dem Mietrechtsgesetz<\/strong> (MRG), unabh\u00e4ngig vom Ausma\u00df der Anwendbarkeit des MRG (Teil-\/Vollanwendungsbereich), unterliegen<\/strong>. Im Umkehrschluss gilt es<\/strong> f\u00fcr <\/strong>nicht dem MRG unterliegende Wohneinheiten (z.B. Ein-\/Zweifamilienhaus<\/strong>) und Mietvertr\u00e4ge \u00fcber Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume<\/strong> nicht<\/strong>.<\/p>\n

Zeitlich<\/strong> fallen grunds\u00e4tzlich alle Mietvertr\u00e4ge, welche nach dem 31.12.2025<\/strong> abgeschlossen werden, in den Anwendungsbereich des MieWeG.<\/p>\n

Das MieWeG gilt nur f\u00fcr Mietvertr\u00e4ge, in denen eine Wertsicherungsvereinbarung getroffen wurde. Es handelt sich n\u00e4mlich nicht um eine generelle gesetzliche Wertsicherung<\/strong>, sondern <\/strong>um eine gesetzliche Begrenzung von Mietzinsanhebungen aufgrund einer vertraglich abgeschlossenen Wertsicherungsvereinbarung<\/strong>.<\/p>\n

Wenngleich das MieWeG von sich aus keine Valorisierung begr\u00fcndet, so kann es dennoch als Valorisierungsklausel verwendet werden. Dies wird explizit im Gesetz festgehalten, sodass ein Verweis auf die Berechnungsbestimmungen des MieWeG eine zul\u00e4ssige Formulierung f\u00fcr eine Valorisierungsklausel eines zuk\u00fcnftigen Raummietvertrags (also nicht nur f\u00fcr Wohnungsvertr\u00e4ge) ist.<\/p>\n

Achtung<\/strong>: Die Valorisierungsbeschr\u00e4nkungen sind allerdings auch auf Vertr\u00e4ge anzuwenden die vor dem 1.1.2026 abgeschlossen wurden (sogenannte \u201eAltvertr\u00e4ge\u201c) und zwar f\u00fcr alle Mieterh\u00f6hungen, die nach dem 1.1.2026 eintreten oder eingetreten w\u00e4ren.<\/p><\/blockquote>\n

 <\/p>\n

Die j\u00e4hrlichen Valorisierungen werden durch das neue Gesetz mehrfach<\/strong> beschr\u00e4nkt:<\/p>\n

    \n
  1. zeitliche Beschr\u00e4nkung:<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    Eine Wertsicherung darf nur noch einmal j\u00e4hrlich am 1. April<\/strong> durchgef\u00fchrt werden. Wird ein Mietvertrag vor dem 1. April abgeschlossen, so kann die erste Valorisierung erst mit 1. April des dem Mietvertragsabschluss folgenden Jahr stattfinden.<\/p>\n

      \n
    1. H\u00f6he der Valorisierung:<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      Die Mietzinserh\u00f6hung ist zweifach begrenzt: Zum einen mit der durchschnittlichen Erh\u00f6hung des VPI 2020 des vorangegangenen Kalenderjahrs<\/strong> und zum anderen wird jede Erh\u00f6hung, die gr\u00f6\u00dfer als 3\u00a0% ist, nur zur H\u00e4lfte<\/strong> ber\u00fccksichtigt.<\/p>\n

      Achtung<\/strong>: Bei Wohnungsmietvertr\u00e4gen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, ist \u00fcberdies die vertragliche Wertsicherung dadurch begrenzt, dass bei der Ver\u00e4nderung des Entgelts die durchschnittliche Ver\u00e4nderung des VPI 2020 f\u00fcr das Jahr 2025 h\u00f6chstens mit 1\u00a0% und f\u00fcr das Jahr 2026 h\u00f6chstens mit 2\u00a0% ber\u00fccksichtigbar ist.<\/p><\/blockquote>\n

      Beispiel:<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n\n
      Mietvertragsabschluss:<\/em><\/td>\n31.12.2024<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      Fiktive durchschnittliche Ver\u00e4nderung VPI 2020 f\u00fcr das Kalenderjahr 2025:<\/em><\/td>\n3,5\u00a0%<\/em><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

      L\u00f6sung<\/em>:<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n
      Teilanwendungsbereich MRG<\/em><\/strong><\/td>\nVollanwendungsbereich MRG<\/em><\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
      Die maximale Erh\u00f6hung des Mietzinses erfolgt am 1.4.2026 mit 3,25\u00a0%<\/em><\/td>\nDie maximale Erh\u00f6hung des Mietzinses erfolgt am 1.4.2026 mit 1\u00a0% (gesetzliche Deckelung)<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      Berechnung: 3,5\u00a0% \u2013 (0,5\u00a0% \/ 2)<\/em><\/td>\n\u00a0<\/em><\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

       <\/p>\n

      Bei der ersten Valorisierung<\/strong> eines Mietvertrags ist die Valorisierung der durchschnittlichen Ver\u00e4nderung des Verbraucherpreisindex des Vorjahres nur anteilig zu ber\u00fccksichtigen<\/strong>. Bei Altvertr\u00e4gen, die bereits valorisiert wurden, gilt als Vertragsabschlusszeitpunkt jener Monat, auf welchen sich die letzte Valorisierung bezogen hat. Eine Verringerung der maximalen Erh\u00f6hungsgrenze aufgrund des \u00dcberschreitens der 3\u00a0%-Grenze ist in einem ersten Schritt vorzunehmen, ehe der verringerte Anteil errechnet wird.<\/p>\n

      \u00a0<\/em><\/strong><\/p>\n

      Beispiel<\/em><\/strong>:<\/p>\n\n\n\n\n
      Mietvertragsabschluss:<\/em><\/td>\n1.3.2025<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      Fiktive durchschnittliche Ver\u00e4nderung VPI 2020 f\u00fcr das Kalenderjahr 2025:<\/em><\/td>\n3,5\u00a0%<\/em><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

      L\u00f6sung<\/em>:<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n
      Teilanwendungsbereich MRG<\/em><\/strong><\/td>\nVollanwendungsbereich MRG<\/em><\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
      Die maximale Erh\u00f6hung des Mietzinses erfolgt am 1.4.2026 mit 2,44\u00a0%<\/em><\/td>\nDie maximale Erh\u00f6hung des Mietzinses erfolgt am 1.4.2026 mit 0,75\u00a0%<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      Berechnung: 3,5\u00a0% – (0,5\u00a0% \/ 2) \/ 12 x 9<\/em><\/td>\nBerechnung: 1\u00a0% \/ 12 x 9<\/em><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

       <\/p>\n

      Die Inflationsanpassung darf nur f\u00fcr 9 Monate anteilig durchgef\u00fchrt werden, da nur volle Monate in die anteilige Berechnung einflie\u00dfen. Bei einem Abschluss am 1.3.2025 ist der erste volle Monat April 2025.<\/p>\n

      Im Bereich der Altvertr\u00e4ge, bei denen die letzte Valorisierung vor dem Jahr 2025 stattgefunden hat (= fingierter Vertragsabschlusszeitpunkt vor J\u00e4nner 2025), ist es m\u00f6glich, die anteilige Valorisierung aus diesen Vorjahren f\u00fcr die Erh\u00f6hung am 1.4.2026 mitzunehmen.<\/p>\n

      \u00a0<\/em><\/p>\n

      Beispiel<\/em><\/strong>:<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n
      Letzter Valorisierungszeitpunkt<\/em><\/td>\n3\/2024<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      Durchschnittliche Ver\u00e4nderung VPI 2020 f\u00fcr das Kalenderjahr 2024<\/em><\/td>\n2,9\u00a0%<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      Fiktive durchschnittliche Ver\u00e4nderung VPI 2020 f\u00fcr das Kalenderjahr 2025:<\/em><\/td>\n3,5\u00a0%<\/em><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

      L\u00f6sung<\/em>:<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n
      Teilanwendungsbereich MRG<\/em><\/strong><\/td>\nVollanwendungsbereich MRG<\/em><\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
      Die maximale Erh\u00f6hung des Mietzinses erfolgt am 1.4.2026 mit 5,42\u00a0%<\/em><\/td>\nDie maximale Erh\u00f6hung des Mietzinses erfolgt am 1.4.2026 mit 3,17\u00a0%<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      Berechnung: 2,9\u00a0% \/ 12 x 9 + 3,25\u00a0%<\/em><\/td>\nBerechnung: 2,9\u00a0% \/ 12 x 9 + 1\u00a0%<\/em><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

      Sieht ein Vertrag eine Wertsicherungsklausel vor, die einen Mieter schlechter stellen w\u00fcrde als das gesetzliche Berechnungsmodell, ist maximal die Erh\u00f6hung des gesetzlichen Berechnungsmodell vorzunehmen.<\/p>\n

      Bei gewissen Vertragsgestaltungen stellt eine vertragliche Valorisierungsklausel den Mieter besser als das gesetzliche Berechnungsmodell. Insbesondere im Falle einer hohen Schwellenwertregelung<\/strong>. Folgt man dem Gesetzeswortlaut, w\u00e4re eine Anhebung maximal mit der Ver\u00e4nderungsrate des VPI 2020 des vorangegangenen Kalenderjahrs m\u00f6glich. Das w\u00fcrde dazu f\u00fchren, dass Vermieter bei Schwellenwertregelungen m\u00f6glicherweise die Valorisierung vertraglich nicht vorgesehenen, aber gesetzlich m\u00f6glichen, aus den Vorjahren verlieren. Aus dem vorher angef\u00fchrten Beispiel ist jedoch ersichtlich, dass eine Erh\u00f6hung \u00fcber der durchschnittlichen Ver\u00e4nderungsrate des VPI 2020 des vorangegangenen Kalenderjahres durchaus m\u00f6glich ist.<\/p>\n

      Bei vertraglich vereinbarten Schwellenwertregelungen k\u00f6nnen also die gesetzlich erlaubten Steigerungsraten des durchschnittlichen VPI 2020 jener Jahre, in denen vertraglich keine Anhebung m\u00f6glich war, bis zur n\u00e4chsten vertraglichen und gesetzlich m\u00f6glichen Erh\u00f6hung mitgenommen werden. In so einem Fall muss eine Parallelrechnung<\/strong> angestellt werden, die einmal die vertragliche Wertsicherungskurve samt Erh\u00f6hungsm\u00f6glichkeiten abbildet und \u2013 getrennt davon \u2013 das gesetzliche Berechnungsmodell. Damit darf der Mietzins zum erstm\u00f6glichen 1. April nach der vertraglichen Valorisierungsm\u00f6glichkeit um maximal jenen Prozentsatz erh\u00f6ht werden, welcher laut dem gesetzlichen Berechnungsmodell m\u00f6glich ist. W\u00fcrde die vertragliche Erh\u00f6hung geringer als die gesetzlich vorgesehene ausfallen, begrenzt die vertragliche Erh\u00f6hung die maximale Erh\u00f6hung.<\/p>\n

      \u00a0<\/em><\/p>\n

      Beispiel: <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
      Letzter Valorisierungszeitpunkt<\/em><\/td>\n3\/2024<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      VPI 3\/2024<\/em><\/td>\n123,7<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      Fiktiver VPI 6\/2026<\/em><\/td>\n132,4<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      durchschnittliche Ver\u00e4nderung VPI 2020 f\u00fcr das Kalenderjahr 2024<\/em><\/td>\n2,9\u00a0%<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      fiktive durchschnittliche Ver\u00e4nderung VPI 2020 f\u00fcr das Kalenderjahr 2025<\/em><\/td>\n3,5\u00a0%<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      fiktive durchschnittliche Ver\u00e4nderung VPI 2020 f\u00fcr das Kalenderjahr 2026<\/em><\/td>\n2\u00a0%<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      Schwellenwert<\/em><\/td>\n7\u00a0%<\/em><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

      L\u00f6sung:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
      \u00a0<\/em><\/td>\nVertragliche Valorisierung<\/em><\/strong><\/td>\nGesetzliche Valorisierung<\/em><\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
      Teilanwendungsbereich MRG<\/em><\/strong><\/td>\nDie Valorisierung betr\u00e4gt im Zeitpunkt 6\/26 7,03\u00a0%<\/em><\/td>\nDie maximale Erh\u00f6hung des Mietzinses erfolgt am 1.4.2027 mit 7,42\u00a0%<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      Berechnung<\/em><\/td>\n(132,4 \/ 123,7 \u2013 1) * 100<\/em><\/td>\n2,9\u00a0% \/ 12 x 9 + 3,25\u00a0% + 2\u00a0%<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      Vollanwendungsbereich MRG<\/em><\/strong><\/td>\nDie Valorisierung betr\u00e4gt im Zeitpunkt 6\/26 7,03\u00a0%<\/em><\/td>\nDie maximale Erh\u00f6hung des Mietzinses erfolgt am 1.4.2027 mit 5,17\u00a0%<\/em><\/td>\n<\/tr>\n
      Berechnung<\/em><\/td>\n(132,4 \/ 123,7 \u2013 1) * 100<\/em><\/td>\n2,9\u00a0% \/ 12 x 9 + 1\u00a0% + 2\u00a0%<\/em><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

       <\/p>\n

      Der Mietvertrag kann am 1.4.2027 im Teilanwendungsbereich des MRG mit maximal 7,03\u00a0% bzw. im Vollanwendungsbereich mit maximal 5,17\u00a0% erh\u00f6ht werden.<\/p>\n

      Eine Mietzinsbeschr\u00e4nkung gem\u00e4\u00df \u00a7 16 Abs 9 MRG sowie in f\u00f6rderrechtlichen Bestimmungen bleiben vom neuen MieWeG unber\u00fchrt.<\/p>\n

      Des Weiteren wird neu geregelt, wie mit R\u00fcckforderungsanspr\u00fcchen aus unwirksamen Wertsicherungsvereinbarungen umzugehen ist. F\u00fcr Altvertr\u00e4ge, die vor dem 1.1.2026 abgeschlossen wurden, kann eine zu hohe Miete wegen einer unwirksamen Wertsicherungsklausel f\u00fcr maximal 5 Jahre und nur innerhalb von 3 Jahren ab Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des R\u00fcckforderungsanspruchs geltend gemacht werden. F\u00fcr bereits beendete Mietverh\u00e4ltnisse, bei denen die Unwirksamkeit der Klausel erst nach der Beendigung dem ehemaligen Mieter zur Kenntnis gelangt, ist eine R\u00fcckforderung f\u00fcr 5\u00a0Jahre ab Beendigung des Mietvertrags innerhalb der 3-Jahresfrist m\u00f6glich. Diese Bestimmung ist allerdings nur anwendbar, wenn die Wertsicherungsklausel nicht missbr\u00e4uchlich im Zusammenhang mit einem Verbrauchervertrag abgeschlossen worden war.<\/p>\n

       <\/p>\n

      Neuregelung der Valorisierung von Richtwerten und Kategoriebetr\u00e4gen<\/h2>\n

      Die Grundberechnungsformel f\u00fcr die Valorisierung der Richtwerte und Kategoriebetr\u00e4ge wird an jene des MieWeG angepasst, sodass j\u00e4hrlich die durchschnittliche Ver\u00e4nderungsrate des vorangegangenen Kalenderjahres des VPI 2020 ma\u00dfgeblich f\u00fcr die j\u00e4hrliche Anpassung per 1. April ist.<\/p>\n

       <\/p>\n

      Diese Werte werden mit 1.4.2026 erh\u00f6ht, jedoch ist die Erh\u00f6hung mit 1\u00a0% begrenzt. Die darauffolgende Valorisierung erfolgt am 1.4.2027 allerdings mit 2\u00a0% begrenzt.<\/p>\n

      Ab der Valorisierung mit 1.4.2028 ist die Ver\u00e4nderungsrate des vorangegangenen Kalenderjahres des VPI 2020 ma\u00dfgeblich, wobei bei einer \u00dcberschreitung der 3\u00a0%-Grenze nur die H\u00e4lfte ber\u00fccksichtigbar ist.<\/p>\n

      Die nun j\u00e4hrliche Valorisierung der Richtwerte und Kategoriebetr\u00e4ge stellt gegen\u00fcber dem bisherigen Zweijahresrhythmus einen deutlichen Nachteil f\u00fcr die Mieterseite dar. Ob dieser Gesetzesentwurf auch tats\u00e4chlich so beschlossen wird, bleibt \u2013 angesichts der sozialdemokratischen Intentionen \u2013 abzuwarten.<\/p>\n

       <\/p>\n

      Sonstige \u00c4nderungen des MRG<\/h2>\n

      Folgende sonstige \u00c4nderungen des MRG treten ab 1.1.2026 in Kraft:<\/p>\n