{"id":5534,"date":"2025-06-20T11:47:03","date_gmt":"2025-06-20T10:47:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.stb-huemer.at\/stb\/?p=5534"},"modified":"2025-06-27T11:49:24","modified_gmt":"2025-06-27T10:49:24","slug":"immoest-umwidmungszuschlag-bei-immobilientransaktionen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.stb-huemer.at\/stb\/2025\/06\/20\/immoest-umwidmungszuschlag-bei-immobilientransaktionen\/","title":{"rendered":"ImmoESt &#8211; Umwidmungszuschlag bei Immobilientransaktionen"},"content":{"rendered":"<p>In der Regel geht die <strong>Umwidmung<\/strong> eines Grundst\u00fccks, welche eine <strong>erstmalige Bebauung erm\u00f6glicht,<\/strong> mit einer erheblichen Wertsteigerung einher. Diese Wertsteigerungen sollen nun \u2013 in Form eines <strong>Umwidmungszuschlages<\/strong> auf die steuerliche Bemessungsgrundlage der Immobilienertragsteuer \u2013 h\u00f6her besteuert werden. Es wird also nicht die Umwidmung selbst besteuert, sondern erst der Verkauf des umgewidmeten Grundst\u00fccks.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Der Umwidmungszuschlag betr\u00e4gt <strong>30 % auf den<\/strong> aus der Ver\u00e4u\u00dferung des umgewidmeten Grund und Boden resultierenden <strong>Gewinns<\/strong>. Dieser Zuschlag ist sowohl bei Neuverm\u00f6gen als auch bei Altverm\u00f6gen anzusetzen. Er h\u00e4ngt nicht vom anzuwendenden Steuersatz ab, sodass er zum Tragen kommt, wenn die Regelbesteuerungsoption ausge\u00fcbt wird. Von diesem Umwidmungszuschlag sind nur jene Umwidmungen betroffen, welche nach dem 31.12.2024 stattgefunden haben, wenn der Grundst\u00fccksverkauf nach dem 30.6.2025 erfolgt.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Eine Umwidmung ist dann f\u00fcr den Zuschlag relevant, wenn sie die <strong>erstmalige Bebauung erm\u00f6glicht<\/strong>. Daraus folgt auch, dass ein Umwidmungszuschlag <strong>nur einmal pro Grundst\u00fcck<\/strong> anfallen kann. Die Umwidmung muss nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden haben. Der Umwidmungszuschlag gilt nur f\u00fcr umgewidmeten Grund und Boden (nicht Geb\u00e4ude). Es ist daher unter Umst\u00e4nden notwendig, den Gewinn einer Liegenschaftsver\u00e4u\u00dferung aufzuteilen, sofern sich darauf ein Geb\u00e4ude befindet oder nicht das gesamte ver\u00e4u\u00dferte Grundst\u00fcck umgewidmet wurde. Ein Umwidmungszuschlag f\u00e4llt nicht an, wenn der Grundst\u00fccksverkauf \u00fcberhaupt steuerbefreit ist, z.B. wegen der Hauptwohnsitzbefreiung.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p>Damit es nicht zu steuerlichen \u00dcberbelastungen durch einen Umwidmungszuschlag bei Grundst\u00fccken, die durch die Umwidmung sehr hohe Wertsteigerungen erfahren haben, kommt, ist die <strong>H\u00f6he des steuerlichen Gewinns mit dem tats\u00e4chlichen erzielten Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s begrenzt<\/strong>. Ein Umwidmungszuschlag kann also den steuerlichen Gewinn niemals \u00fcber den erzielten Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s hinaus erh\u00f6hen. Rein rechnerisch w\u00fcrde es ohne diese Schranke zu einer \u00dcberbelastung kommen, wenn der Gewinn 76,93 % oder mehr des Verkaufserl\u00f6ses betr\u00e4gt. Faktisch ist dies nur bei Neuverm\u00f6gen m\u00f6glich, da bei Altverm\u00f6gen fiktive Anschaffungskosten von 40 % des Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6ses angesetzt werden k\u00f6nnen und somit der Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn 60 % des Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6ses betr\u00e4gt. W\u00fcrde der Umwidmungszuschlag zu einer steuerlichen Bemessungsgrundlage f\u00fchren, welche \u00fcber dem erzielten Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s liegt, so ist der Umwidmungszuschlag entsprechend zu k\u00fcrzen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>In der Regel geht die Umwidmung eines Grundst\u00fccks, welche eine erstmalige Bebauung erm\u00f6glicht, mit einer erheblichen Wertsteigerung einher. 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